إنحسرت «الهجمة» العقارية بعد ارتفاع قيمة المبيعات 112 في المئة منذ بداية العام الحالي، وذلك نتيجة تصريف معظم مخزون المطورين العقاريين من الشقق السكنية مقابل شيكات مصرفية، في حين يستمرّ تحويل الودائع العالقة في المصارف الى أراضٍ، ولكن بصعوبة أكبر وبأسعار أعلى.
من أصل 11 مؤشراً للقطاع الحقيقي، مؤشر واحد فقط سجّل ارتفاعاً خلال الأشهر التسعة الأولى من العام 2020 بالمقارنة مع الفترة نفسها من العام 2019، هو مؤشر المبيعات العقارية الذي سجّل نمواً بنسبة 112.7%، حيث أصبح منذ اندلاع الأزمة في العام الماضي، الملاذ الآمن الوحيد لأصحاب رؤوس الاموال العالقة في المصارف.
في التفاصيل، ارتفع عدد المبيعات العقارية من 36,952 عملية في الأشهر التسعة الأولى من العام 2019 إلى 55,108 عمليات في الأشهر التسعة الأولى من العام 2020، وفق آخر الإحصاءات الصادرة عن دائرة السجل العقاري. كذلك، ارتفعت قيمة المبيعات العقارية بنسبة 112,7% على أساس سنوي لتبلغ 10,077 ملايين دولار في الأشهر التسعة الأولى من العام الحالي، بحيث ارتفع متوسط قيمة الصفقة العقارية من 128,228 دولاراً الى 182,860 دولاراً بين الفترتين.
وقد ظلّت بيروت تستأثر بالحصة الأكبر من إجمالي قيمة المبيعات العقارية (34,1%)، تلتها بعبدا (17,3%)، ثم المتن (17,0%)، فكسروان (12,0%)، فلبنان الجنوبي (8,3%)، فلبنان الشمالي (4,1%)، فالبقاع (3,1%)، فالنبطية (2,8%). يضاف الى ذلك، أنّ معظم المناطق سجّلت زيادة في قيمة المبيعات العقارية، غير أنّ الزيادات الأبرز جاءت كالآتي، كسروان (+168%)، بيروت (+127%) وبعبدا (+112%). في موازاة ذلك، ارتفعت قيمة الرسوم العقارية بنسبة 105,7% لتصل الى 448 مليون دولار. أما عدد المبيعات العقارية للأجانب فقد ارتفع بنسبة 2,4% على أساس سنوي ليبلغ 776 عملية في الأشهر التسعة الأولى من العام 2020.
أفول «الهجمة» العقارية
في هذا الاطار، أوضح الخبير العقاري رجا مكارم لـ»الجمهورية»، انّ وتيرة عمليات البيع العقارية تراجعت بشكل ملحوظ في الآونة الاخيرة، بعد ان هرّب من هرّب ودائعه العالقة في المصارف وحوّلها الى عقارات، من خلال الدفع عبر الشيكات المصرفية. مشيراً الى انّ تراجع وتيرة المبيعات مردّه الى انقضاء مخزون الشقق السكنية المعروضة للبيع من قِبل المطورين العقاريين، حيث تمّ بيع كافة الشقق السكنية الجديدة تقريباً، «وما يتمّ بيعه حالياً يقتصر على الشقق السكنية التابعة لأفراد، والتي يهدف اصحابها الى بيعها مقابل الحصول على السيولة النقدية cash money وليس من خلال الشيكات المصرفية، وهو امر بالغ الصعوبة حالياً».
ولفت مكارم الى انّ «المطور العقاري الذي ما زال يحتفظ بمخزون ضئيل من الشقق السكنية الجديدة، يكون قد سبق وسدّد ديونه المصرفية، ولم يعد في حاجة الى بيع عقاراته مقابل شيكات مصرفية، بل يسعى للحصول على السيولة النقدية». مؤكّداً انّ معظم المطورين العقاريين سدّدوا قروضهم للمصارف.
في المقابل، ما زالت عمليات بيع العقارات (الاراضي) تتمّ عبر الشيكات المصرفية، ولكن ليس بالسهولة المعهودة خلال بدء الأزمة، «لأنّ الشاري يحاول تخفيض الاسعار، في حين انّ البائع يرفض ذلك». وذكر مكارم، انّ الاراضي المعروضة للبيع في بيروت اصبحت نادرة جدّاً «وما هو معروض حالياً للبيع مقابل شيكات مصرفية يقع خارج نطاق العاصمة». لافتاً الى انّ من يسعى لبيع الاراضي حالياً مقابل شيك مصرفي يهدف الى تسديد ديون مصرفية او تغيير استثماراته جغرافياً، أي بيع عقار في منطقة ما وشراء آخر في منطقة أخرى، أو نتيجة تصفية عقارات تابعة لعدّة شركاء.
ووفقاً لتقرير بنك عودة، فإنّ المساحة الإجمالية لرخص البناء الجديدة، والتي تشكّل مؤشّراً الى حركة البناء المستقبلية، استمرّت في الانحسار. فإحصاءات نقابتي المهندسين في بيروت وطرابلس تُبيّن أنّ المساحة الإجمالية لرخص البناء الممنوحة حديثاً بلغت 3,350,129 متراً مربّعاً في الاشهر التسعة الأولى من العام 2020، مقابل 5,079,173 متراً مربّعاً في الأشهر التسعة الأولى من العام 2019، أي بانخفاض نسبته 34% على أساس سنوي (بعد تراجعها بنسبة 27,3% في الفترة ذاتها من العام 2019). ويبيّن التوزّع الجغرافي لهذه الرخص أنّ الانخفاض أصاب معظم المناطق، إلاّ أنّ بيروت والبقاع سجّلتا أعلى نسب من التراجع (-80,8% و-39,5% على التوالي). ولا يزال جبل لبنان يستأثر بحصة الأسد من مجموع مساحات الرخص الممنوحة حديثاً في الأشهر التسعة الأولى من العام 2020 (33,2%)، يليه لبنان الجنوبي (23,5%)، ثم لبنان الشمالي (19,6%)، فالنبطيّة (12,8%)، فالبقاع (8,9%) وبيروت (2,0%).
وقد اوضح مكارم في هذا السياق، انّ عمليات البناء الجديدة غير واردة حالياً بسبب ارتفاع الاسعار، حيث بات متر البناء يكلّف 3 أضعاف ما كان عليه قبل الأزمة، بالاضافة الى أنّ الدفع محصور فقط بالسيولة النقدية.
وبالنسبة للاسعار، اكّد انّها عادت الى طبيعتها ما قبل الأزمة، حيث انّ اسعار الشقق او الاراضي برسم البيع حالياً هي اسعار مرتفعة بنسبة تتراوح بين 20 الى 30% بالنسبة للشقق السكنية، وبين 10 الى 20% بالنسبة للاراضي.
وختم مكارم مشدّداً على انّ العقار ما زال يُعتبر ملاذاً آمناً محليّاً بالنسبة لاصحاب الودائع المصرفية.